媒体报道
安家杂志—文旅地产将会是新华联的发力点——专访新华联不动产董事总经理 苏波
作者:  时间:2015-12-25

来源:安家杂志
      作为中国房地产新领军人物,苏波却不是一个有强烈个人标志的职业经理人,他谦逊、一丝不苟,言谈中又处处闪现着睿智,这些和新华联的气质都完美融合在了一起。气场的匹配,让苏波在新华联的土地上找到了新灵感,带领公司稳健中寻求新突破。在新华联创立25载之际,天时,地利,人和,一切都已经开始了。

天时:这是坏的时代,也是好的时代
      这是坏的时代,纵观世界经济发展史,不会有一个国家的房地产市场连续十几年走高而不进行调整的,中国也不例外。业内普遍认为,经济下行为地产行业带来颇大压力,大宗商品价格跌到谷底,房地产毛利率下降成为趋势,我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期已经进入完结阶段。
这也是好的时代,实业遇冷,新华联便力求新突破,董事总经理苏波坚持:转变发展思路,白银时代也可以谱出新篇章。自2011年上市后,新华联便开始积极地探索转型之路。从最初的只做大众化住宅产品,到如今高端住宅、商业地产和旅游地产三驾马车并驾齐驱。新华联地产背靠新华联集团这个中国500强企业,在苏波的领头下,力图通过对品牌和品质的提升,朝国内一线房地产品牌行列昂首迈进。
      一方面,把一二线城市作为住宅拿地和市场的重心。2014年,在严格限购、限贷的政策下,北京和上海的房价仍分别有14%和12%的涨幅,表明一线城市刚性住房需求依旧强劲。新华联将继续在三四线城市去库存,将北京、上海等一线城市作为国内住宅市场的核心区域。
      另一方面,看准先机,苏波坦言,未来新华联将把高于60%的投资集中在文化旅游产业。
      文化旅游业作为中国经济文化发展的直接产物,市场前景被拥有犀利眼光的苏波看好,他介绍,2014年中国国内游人次高达38亿,出境游人次达到前所未有的1.07亿,并且还将持续上升。
      国内市场将被重点打造。新华联计划在未来五年打造5个以上的5A级和4A级景区。其中芜湖文化旅游项目占地1100亩,包含了老街,芜湖大白鲸世界海洋公园等;湖南铜官窑国际文化旅游度假区占地3000亩,项目将还原“海上丝绸之路”,打造中南地区最大的文化旅游项目。苏波还强调,“新华联在文化旅游板块的娱乐设施,主题公园等方面将会进行大的作为,新华联的文化旅游地产将会向业内的翘楚位置迈进。
而海外地产板块,新华联瞄准了韩国、澳大利亚等发达国家市场,蓄势而发。
      今年6月,新华联控股了香港上市公司新丝路文旅,7月底,新丝路以55%的股份入主韩国新华联锦绣山庄,与占比分别为35%的新华联国际置地和10%的韩国黑石度假村成为锦绣山庄的三大股东。锦绣山庄被视作新华联海外发力的标杆工程,也是新华联取道海外的开山之作。就在同日,新丝路以385亿韩元的价格收购株式会社黄金海岸51.5%的股权,因而持有了济州政府的八块博彩牌照之一。
      数据显示,2014年济州岛游客数量突破1200万人,其中中国游客达到285万人,同比增长57.8%。济州岛已成为中国访韩游客的第二大旅游地。济州岛在地理位置和自然环境方面有着得天独厚的优势,而相关法律和对中国人30天免签的政策更是为济州岛发展文化旅游产业提供了一个契机。博彩业或将点燃投资者对于新华联传统地产企业的想象,新华联将被重新估值。苏波很有信心:在地产转型的大背景下,博彩业务也将成为公司未来新的盈利增长点。
      在海外涉足博彩业,对新华联而语,并没有一丝哗众取宠的意味。苏波说,“不管我们是在韩国发展博彩业,还是建购物中心、酒店、医疗中心,这些产业本质上是服务于文化旅游的配套设施,目的都是吸引更多商机。”新华联很清楚,文化旅游地产将会是未来地产行业的发力点。
      文化旅游地产时代即将开启,新华联毫不迟疑占取先机,体现出一个长久发展的企业的前瞻性与包容性, 眼光如炬的苏波也可谓功不可没。

地利:广阔天地,大有作为
      2015年11月,时值新华联集团创立25周年,集团也将总部迁到了通州台湖。新总部大气简洁,细节中彰显着新华联稳重务实,一丝不苟的企业精神。通州区未来的发展令人期待,除了北京市政府的搬迁计划,更有距新华联几步之遥的环球影城强势助跑。新华联战略极具前瞻性,率先入主通州,无疑也给周边地区的经济加了一剂助燃剂。
      对于在通州现有的土地储备,新华联仍然在观望中,把握政策和趋势是尤为重要的事情,需要沉淀下来,理性对待。但是新华联总部的率先迁入表明了他们的决心,正如苏波对新总部的描述:“广阔天地,大有作为”。

人和:25年积淀,人企合一
      新华联是“留得住人”的企业,公司有相当一部分老员工。员工对企业的忠诚度间接反映着一个企业的魅力和发展潜力,也关系着企业的士气和能动性。老员工既是企业的主心骨,又是企业的见证者,新华联深谙此道,坚持以人为本,培养了大批极富企业特征的员工:务实、敢闯、谦逊。在创立25周年的庆祝大会上,新华联集团向司龄20年以上的八位老员工各赠予了一套海景公寓和一块劳力士手表。这种豪气的馈赠,更是饱含着这个带着湖南直爽基因的企业的情深意重。
      在2014年,苏波总经理代表新华联随国家主席习近平一行出访韩国,并作为中国房企唯一的代表在中韩经贸合作论坛上发言。对一名资深地产从业者而言,这也当是一份殊荣。当谈到从业以来那些意义深刻的事情时,苏波表示,“自己的地产从业生涯中,最成功的事情,就是坚持。坚持不断地学习,不断地提高自己。”而身后的成就,丝毫未被提及。
      《岳阳楼记》云:“不为物喜,不为己悲”。一个成功的人不谈荣誉,不谈经验,而谈及平凡,这就是底气。这也是一个有积淀的企业所赋予他的胸怀。
      庆祝大会上,新华联集团也对未来的发展做出了畅想:到2020年,新华联集团将带领全体员工,将营业收入和总资产各突破1000亿元,实现年利润和税收各超过100亿元,并拥有10家以上上市公司、10万名员工和10个著名品牌。

对话.苏波
关于市场热点

《安家》:您认为明年北京整体房价是怎样的发展趋势?
苏波:我认为房价不会下跌,而是有小幅上涨的趋势。最近拍卖的花乡土地,成交价在70000元/平米,可以看得出目前土地成本还在上升。而且从国内政策来看,政府鼓励房地产积极健康地发展。房地产作为中国的支柱型产业,拉动了国内经济增长速度,促进了中国实体经济的发展。在未来,三四线城市的房产要着手解决其供大于求的问题,但房产在一线城市还是有较为广阔的发展空间。

《安家》:在京津冀一体化的大背景下,您认为在未来10年,北京哪个区域会成为热门开发区?
苏波:我认为应该是燕郊、第二机场——大兴、大厂、廊坊、香河,还有通州,将来市政府搬到通州区以后,北京东部会更加热销。
但京津冀一体化不是一蹴而就的,它还涉及到资源配套问题。城市资源、医疗资源、教育资源等需要和地区发展配合起来,要立足于当地的消费者。京津冀真正实现一体化还需要一个过程。

《安家》:北京目前在建项目颇多,您预计明年哪些项目会比较畅销?哪些项目相对会比较滞销?
苏波:只要定位准确、产品品质好,无论是刚需项目,还是改善项目,都会得到认可。因为市场容量很大。只有在产品定位有较大问题、产品品质一塌糊涂的情况下,才会出现滞销。
 
《安家》: 10万以上/平米的豪宅项目数量越来越多,竞争也比较激烈,如何才能快速营销?
回答:我操盘了北京第一个高端住宅霄云路8号,这个楼盘在当年取得了很大成功,之后10万元以上/平米的豪宅项目才逐渐涌现出来。但是在近年的大环境下,高端人群的购买力被挤压得较严重,加上股市大跌,越来越多的人选择更加理性地去消费。超过10万元/平米的房子所面对的消费人群还会减少,这个价位的产品市场压力会更大。所以高端不是灵丹妙药,要更加注重现金流问题。同时也要把握好项目的地段、定位以及建筑本身的规划设计。

《安家》:中国豪宅最需要具备的标准是哪些?
苏波:我认为好的豪宅必须具备一流硬件设施,顶级的物业服务,优美的环境,良好的规划设计,有价值的地段,保值或者升值空间这六个要素。

《安家》您认为国内豪宅与国外的相比,短板在哪里?
苏波:随着中国经济的发展,国内的豪宅与国外豪宅的建筑质量等方面相差无几,国内大多豪宅建筑的施工质量,材料等级也都是顶级的,甚至在某些方面超越了国外的豪宅。国外的豪宅更多的是注重历史的传承,像美国比佛利山庄的天价豪宅,几乎每一个在它的历史上都是大有来头。而中国目前的豪宅更多是这些年新建的,会更注重品质细节,舒适性和对奢侈文化的诠释。

《安家》:如何看待越来越多的中国房企走出国门进行海外开发?
苏波:企业主以利润为中心。随着国内土地价格的上涨,企业更需要去发掘合适的地段来进行开发,这时候海外土地的优势就显示出来了。特别是在发达国家,土地法律制度健全,私有化明确,房产利润率稳定,这促使很多国内企业纷纷抢滩国外市场。
当然,在海外开发房地产也有一些劣势,一是国内外法律法规略有不同,开发商需要适应不同的工作流程,对国外大环境需要有比较深刻的了解。二是相对中国,海外施工成本高。建材,劳动力的价格标准都远高于中国市场。小公司承受风险能力低,一般不涉足海外市场。进军海外开发项目的均为大型有实力的房地产公司。

《安家》:您认为10年后,北京、上海、香港三座城市的房价排名是怎样的? 
苏波:香港第一,上海第二,北京第三。香港作为国际化的金融中心和商业中心,经济发达,加上香港政府严格控制土地的供给,可被开发的土地越来越少,导致香港的土地会越发稀贵。上海的居住环境良好,轨道交通发达,很多世界500强企业都将自己在大中华区的总部迁往上海,为上海带来更多的就业机会。北京的法治建设和城市管理还需要进一步提升,雾霾对环境的影响也很大。

关于新华联
《安家》:新华联地产目前进入了多少个城市?总面积是多少?未来还将深耕哪些城市?区域扩张的原则是什么?
回答:我们目前旗下有40多个项目公司,分布在全国20多个省市自治区;海外的话,马来西亚、韩国的项目处于开发阶段,我们还正在关注澳洲和北美市场。在全国范围内,我们的开发面积超过3000万平米,包括文化旅游地产、大型城市综合体、高端住宅、五星级酒店、高端写字楼、别墅等多种业态。企业成立之初,新华联以湖南、北京以及北京周边地区为主要开发地。上市以后,新华联开始以一线城市以及海外热点城市的开发为主。
这几年,三四线城市房地产供应量偏大,但去化较慢、利润薄,所以公司未来的扩张将会以一二线城市和旅游目的地为方向。

《安家》:目前新华联在北京区域的项目有哪些?
苏波:我们北京区域的项目主要位于通州、平谷、顺义等地,我们选择在自己更加擅长、土地价格合理的区域发展。

《安家》:新华联地产的土地储备有多少?公司内部拿地原则是什么?
苏波:加上海外项目,整体土地储备超过5000亩。未来拿地原则是:一方面要寻求战略合作伙伴,实施强强联合,共同拿地原则。另一方面要继续深耕已经熟悉的地区和地段,例如新华联项目取得很好反响的天津武清、北京平谷和通州等地区,还将考虑拥有深厚的文化底蕴,文化基因良好,能真正成为文化旅游目的地的区域。

《安家》:新华联的发展方向是什么?对未来的产品线有何规划?
苏波:新华联在上市以后确实有规划自己的发展方向:从原来单纯的住宅地产向商业地产、文化旅游地产转型。11月,在沪深港百家上市房地产企业里面,新华联市值排名第34位,超过很多老牌地产公司,说明公司转型过程中得到了很多投资者的认可和追捧,希望未来在转型的道路上走得更加长远。
关于产品线:第一,新华联将大力发展文化旅游地产。文化旅游地产将作为未来的重要板块来打造,目前我们在国内和海外共有三个重点文旅项目:芜湖项目依托于原来已经成熟的方特乐园,打造了新华联芜湖鸠兹古镇和芜湖大白鲸世界海洋公园;长沙项目依托国家文物保护单位——铜官窑,复建唐朝的铜官古镇;另外,我们在韩国济州岛已取得将近2000亩土地,打造国际级会展中心,再配套购物中心、娱乐场所、美食一条街、多功能娱乐设施、五星级酒店、美容整形医院、免税店等。未来,新华联将在文化旅游方面投入更多的精力。
第二,坚持在高端住宅和高端商业地产上有所建树。新华联在西宁打造的新华联购物中心和新华联索菲特五星级酒店已于今年7月开业。此外,上海的新华联购物中心和索菲特大酒店,唐山新华联铂尔曼大酒店,北京新华联丽景温泉酒店也即将开业。

《安家》:新华联对于“互联网+”做了哪些探索?
苏波:“互联网+”是个概念,对房地产而言,这个概念更多地还要依靠房子本身。互联网不能盖房子,它更多倾向于流通、销售房产方面。我们在关注自己产品建设的前提下,也在尝试建立自己的互联网销售渠道。特别是在文化旅游方面,会更多关注互联网渠道,比如与去哪儿网、携程网等旅游类网站建立合作。
 
《安家》:对新华联不动产对未来的方向以及期许是什么?
苏波:新华联2011年上市,直到现在4年多时间,发生了很多改变。我们想要把新华联培养成一个优秀的,受人尊敬的公司。同时也希望新华联能在未来的旅游商业,娱乐设施,主题公园等方面有很好的建树,促使新华联的文化旅游地产成为业内的翘楚。


关于个人

《安家》:您是在什么样的契机下进入房地产行业?
苏波:我毕业于中国人民公安大学,有着十年从警经验,1996年进入房地产行业。警察生涯培养了我雷厉风行、敢打硬战的工作作风,做警察让我更有有魄力,敢担当,对我个人的做事风格有很大的影响,对于我从事房地产行业起到了至关重要的作用。

《安家》:从事警察与房地产的工作,哪一个让你感觉更快乐?
苏波:我认为都很快乐。人生的乐趣来自按照自己的人生理想去走自己的路,同时,调节好生活与工作的平衡会让人感觉很快乐。

《安家》:如果让您用2000万到5000万元购置一套属于自己的豪宅,您会选择的区域是哪里?
苏波:北京郊区吧。我崇尚远离尘嚣的生活,有自我独立思考的空间。

《安家》:您最喜欢的城市是?
苏波:北京,原因很简单,自己的家人和朋友都在这里。

《安家》:您最喜欢的书是什么?
德鲁克系统管理学方面的书,《管理:使命、责任、实务》 《巨变时代的管理》等。还有《大秦帝国》,关于秦朝的历史我很喜欢,最近热播的《琅琊榜》我也在追(笑)。

《安家》:如果有一次说走就走的旅行,会选择去哪?
苏波:西藏。一直想去自驾的地方,用半个月时间去感受西藏。但是目前还没有那么长的时间。